上海实业控股(00363.HK)-资产净值具提升空间

 综合企业股上实（363）中期收入下跌17%，至55.79亿元；盈利上升6.7%，至14.03亿元。每股盈利1.302元，主要是物业销售尚未入账，令房地产部收入大跌66%；上半年预售合同金额逾30亿元，已达全年目标77.5%，下半年入账数字应相当不俗。未来物业发展将进入收成期，以及母公司尚有多项优质资产待注入，未来资产净值具提升空间。

上实业务有四方面，分别为消费、基建、医药及地产，分占上半年盈利43%、36%、15%及6%。此公司上半年续剥离非核心业务，先后出售联华（980）21%股权，以及光明乳业5%股权，录得3.58亿元利润；亦出售中芯（981）8.2%股权，套现11亿元，出售亏损约8.4亿元。重组计划接近完成，预计母公司透过注资，集中资源发展内房、医药及基建业务。

本栏集中讨论内房业务，此板块上半年带来5350万元盈利贡献，上海城开集团所得盈利较去年同期升逾倍。全年预售合同金额目标为40亿元，上半年已达31.24亿元，预售项目包括上海万源城、昆山琨城帝景园、长沙托斯卡纳及合肥玫瑰绅城，预售建筑面积约二十二万方米，万源—朗郡国际公寓已沽出六百八十八套，预售金额达25.44亿元。

值得留意的是，上实于今年6月公布，斥资20亿元人民币，向恒盛地产购入上海黄浦江畔四幢住宅在建工程物业，合共三百九十六个单位，楼面面积约十万方米。恒盛地产负责物业兴建及销售，同时承诺三年之内，上实可获得10.22亿元保证利润，恒盛地产有权于2011年以原价回购物业。相信是次投资，可为上实未来数年提供稳定现金流。

事实上，上实手头土储充裕，截至6月底止土地储备规划总建筑面积为三百二十六万方米，主要分布在上海、江苏、安徽、湖南及重庆五个地区，新增施工面积约十九万方米。最近以17.3亿元向母公司收购上海青浦住宅用地，面积约九十五万方米，预计母公司下半年注入余下附近相连土储，2010及11年度或注入祟明岛地皮，有助提升上实每股资产净值。

上实最新公布股东资金为244亿元，或每股22.69元，市账率为一点五七倍，现价贴近2007年估值水平（一点六一倍）。参考其他中资综合企业，北控（392）、中信泰富（267）及复星（656）市账率介乎一点四四至一点五八倍。至于股息率，上实宣布派发中期息48仙，较去年同期增长6.7%，派息率由36.7%，轻微提升至36.9%；参考彭博综合券商预测，全年股息率约2.78厘。

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