中国海外发展(00688.HK)-现金充裕料续拓土储

中国海外发展（688）现金充裕料续拓土储

中资股进入第三季度业绩期，本栏将作适当跟进，其中首度公布第三季业绩的中海外（688），首三季营业额210亿元，经营溢利为71.8亿元，毛利率为34%。单计第三季度，营业额为55.7亿元，经营溢利18亿元，毛利率为32%（DBS数据）。毛利率回落，主要是入账项目多来自二线城市，以及平均销售较低所致。此公司财政状况大幅改善，预料第四季将继续透过不同形式补充土储。

合同销售大增
中海外合同销售金额表现强劲，按年上升85%，至385亿元；销售面积上升101%，至四百万方米。由于中海外2008年基数不低，表现如斯强劲增长，尽显内地楼市的复苏力度。值得留意的是，公司于8月份曾调高全年销售目标至四百三十万方米，换言之，单计首九个月业绩，已完成全年销售目标93%，相信不难达到全年目标。以此推断，中海外第四季或放慢销售步伐。

基于销售数字理想，令中海外财务状况进一步改善，净借贷水平2008年年底的48%，改善至上半年的13%；今年9月底进一步跌至2%，回复至接近净现金状态。至于手头现金亦由186亿元，上升至231.7亿元，与其他内房股相比，资产负债表相当稳健。由于资金充裕，中海外积极以各种方式增加土地储备，8至9月在四个城市包括济南、上海、青岛及成都，买入六幅土地。

六块地皮之中，总收购价达79亿元人民币，新增可开发面积为三百三十六万方米，令公司总土地储备上升至二千三百万方米，上述收购平均成本为每方米2500元人民币，其中上海地皮价值不菲，每方米成本高达1.78万元人民币。有及见此，公司计划与母公司合作发展，一来可分散项目风险，二来凭藉母公司背景，可以降低建筑成本。

NAV可持续增长
事实上，发展商接连“天价”投地，令中央不得不出招降温。以上海为例，最近上海市规划及国土资源管理局在网站上，公布土地使用权出让预公告，计划一次过推出四十块住宅用地，合计三百三十五公顷，面积超过上半年上海全年商品住宅用地的总和，意味政府不支持企业高价“抢地”；此举应有利中海外这类资金充裕的发展商，未来能以较低成本补充土储。

估值方面，中海外股东资金为381亿元，或每股资产净值4.67元。以昨天收市价计，市账率为三点八八倍，全年预测市盈率二十二点七倍（彭博综合券商预测）。与同业比较，另一龙头华润置地（1109）市账率为二点八倍，预测市盈率三十倍。根据公司早前订下的目标，今年新增土储目标不少于四百万方米，按照现在进度；再加上负债水平偏低，相信第四季将持续收购，未来资产净值可持续增长。

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