维持落后大市评级。张化桥辞任深圳控股执行董事和首席运营官。虽然未来两年他将继续担任公司顾问，但是我们认为他的离开仍将对公司前景产生负面影响，因为直至张化桥加入公司，公司才有了一致的发展目标和战略规划。鉴于深圳地区房价可能进一步下滑的风险、管理风险的上升以及缺乏短期内支撑股价的股票回购计划，我们将深圳控股的目标价格由 2.10 港币下调至 1.26 港币,较 08 年预测净资产值 4.2 港币有 70%的折让，这是考虑到公司 47%的房地产项目都位于深圳及周边地区（包括惠州和东莞）。我们维持对该股落后大市评级。

净利润同比下滑 58%。深圳控股公告 08 年上半年净利润同比下滑58%至 2.93 亿港币。剔除投资物业的重估收益，基础业务税前利润同比下滑 162%，亏损 1.55 亿港币。业绩不佳主要是由于路劲基建和沿海绿色家园的股价下跌导致公司金融资产和金融债务录得2.22 亿港币的公允价值损失（去年同期为 2.13 亿港币收益）。剔除金融资产及投资物业重估的影响，持续经营业务净利润同比增长 500%至 2.045 亿港币。

物业销售录得净亏损。截至 08 年 6 月，公司共有建筑面积 1,670万平方米的土地储备，集团权益建筑面积 1,210 万平方米（67.45%位于广东、2.99%位于湖北、11.49%位于湖南、8.12%位于安徽、9.49%位于江苏、0.46%位于沈阳）。08 年上半年，深圳控股的竣工面积为 27,000 平方米，其中 14,000 平方米来自子公司，其余的来自联营公司(不包括路劲基建有限公司和沿海绿色家园有限公司)。08年下半年，公司计划竣工面积为 798,303 平方米，权益建筑面积为
609,153 平方米，其中大部分位于深圳和惠州地区。根据公司的竣工时间表，08、09、10 年的竣工面积（总可售面积）分别为 823,435、807,364 和 220 万平方米（包括子公司和联营公司，但不包括路劲基建和沿海绿色家园）。08 年上半年，物业销售收入同比下滑 68%至 1.28 亿港币，物业销售的盈利贡献（包括联营公司）同比下滑113%，净亏损 3,100 万港币。截至 8 月底，已预售但未入帐项目面积 241,000 平方米，合同销售额 18.9 亿港币，其中 150,000 平方米（合同销售额 13.79 亿港币）来自集团的子公司并将于下半年入帐。尽管如此，我们预计公司已锁定了我们今年物业销售收入预测的 73%。08 年 9-12 月的四个月中，管理层预计子公司还将售出119,400 平方米，销售收入 12 亿港币，联营公司将再售出 84,200 平方米，销售收入 12 亿港币。

物业投资盈利贡献保持平稳。深圳控股共有717,000平方米投资物业，权益建筑面积652,000平方米。08年上半年，净租金收入为7,500万港币，与去年同期基本持平。

短期内无法进行股票回购。虽然董事会主席张化桥（公司顾问、前首席运营官）透露一个月前高管各买入了50万股深圳控股的股票（恰好在停牌之前），但从技术上说，深圳控股未来4个月中无法再进行股票回购，因为其今年已回购了1.99%股份，接近交易所设定的持股不到50%的大股东12个月内可进行回购的上限2%。

联营公司利润贡献增加。路劲基建 (1098.HK,港币5.19, 未有评级; 持股22.06%)贡献净利润1.02亿港币，同比增加48%；沿海绿色家园 (1124.HK/港币0.295, 未有评级; 持股21.71%)贡献净利润8,000万港币，而去年同期净亏损580万港币。此外，深圳天安数码城有限公司 (持股37.53%)也贡献净利润8,650万港币，同比增加20%。